خرید خونه (این پست طولانیه، قبلش یه اسنکی چیزی برای خودتون بیارین ;-) )

اون روز از LBS یه نوبت گرفتم و رفتم که ازشون مشاوره بگیرم برای یکی از خونه هایی که دیده بودم که بدونم وضعیت وام و اینا چطوریه. بعد از اون چند تا چیز دیگه رو هم توی اینترنت گشتم و فهمیدم. دیگه همه ی تجربه هامو تا الان اینجا میگم - هرچند که به درد خیلی هاتون نمی خوره .

اول اینو بگم که من برای اون خونه هه خیلی عجله داشتم و این طوری شد که من امروز زنگ زدم و برای فردا ساعت 12 ظهر نوبت گرفتم. بعد وقت ناهارمو پا شدم هلک و هلک رفتم شهر بغلی و مشاوره گرفتم و 1.20 دوباره کارمو شروع کردم تو خونه! یعنی قشنگ یورتمه داشتم همه ی کارامو می کردم.

خانمی که من باهاش قرار داشتم، یه فامیلی ای داشت که اصالتا آلمانی نبود، ولی از حرف زدنش مشخص بود که متولد اینجاست. خیلی هم خانم آرومی بود و شمرده و خوب توضیح میداد. ولی از همون اول که رفتم یه خانم دیگه - که بهش می خورد ژاپنی اینا باشه و آلمانیش هم طوری بود که مشخص بود که متولد آلمان نیست، هنوز بعضی چیزا رو توی گرامر اشتباه می کرد مثل ما- اومد و گفت که این همکارم تازه کارشو شروع کرده، من برای اینکه کمکش کنم، پیشتون می شینم.

تقریبا تمااام مدتی که من اونجا بودم این خانم ژاپنیه صحبت می کرد و من اعصابم خرد شده بود. شما فکر کن رو به روی یه نفر نشستی، بعد یکی دیگه از اون بغل تمام مدت داره حرف می زنه! خب طرف حساب من یکی دیگه اس اصلا، تو چرا نمیذاری این بنده خدا دو تا جمله بگه؟! خانمه قشنگ از این آدمای دلال وار بود که می خوان یه چیزی رو به یه کسی قالب کنن. اصلا حس خوبی نسبت بهش نداشتم. کلی هم از خودش تعریف می کرد که ما از فلان شهر و فلان شهر مشتری داریم و به ما زنگ می زنن که ما براشون انجام بدیم و آفرهای خوبی داریم و اینا.

بعد بهش می گفتم خب بابا الان حساب کن که وام من بالاخره چقدر میشه قسط ماهانه اش دقیق، حساب نمی کرد. حدودی می گفت. می گفت همکارم بعدا برات حساب می کنه و می فرسته.

قرار بود که همون روز یا فرداش بفرسته، چون در غیر این صورتش، دو هفته می خواست بره مرخصی اون خانمه. ولی هنوز که چیزی نفرستاده! این در حالی بود که من مثلا فرداش میخواستم برم اون خونه رو ببینم و برام مهم بود که بدونم اصلا شرایط من چطوری میشه اگه بخوام این خونه رو بگیرم!

خلاصه که اگر بخوام به طور خاص بگم، اصلا به هیچ وجه از مشاوره دادنشون راضی نبودم. مثلا من می گفتم که می خوام قسطش از ماهی X یورو بیشتر نشه، بعد خانمه حساب می کرد، یه جوری وامو برای من می بست که مبلغش می شد ماهی X+500  یورو!! بعد من باید التماسش می کردم که خانم لطفا با این سیستمی که من می گم حساب کن که ماهی X یورو بیشتر نشه. آخرشم حساب نکرد، گفت همکارم حساب می کنه و برات می فرسته که نفرستاد دیگه!

وام ها توی آلمان این جوریه که سودش از اول تا آخر ثابت نیست به طور معمول. یعنی مثلا آفر ارائه شده به شما اینه که به مدت 5 یا 10 یا 15 سال، با سود 1.79 به شما وام میدیم. بعد که این 5 یا ده یا 15 سال تموم شد، شما باید با بانک بشینین دوباره صحبت کنین و دوباره با نرخ سود جدیدی وام بگیرین. حالا ممکنه اون زمان نرخ سودها 1.90 باشه یا 3.90. دیگه این بستگی به بازار داره.

حالا این خانمه اصرار داشت که ما بیایم ماهی 500 یورو بیشتر بدیم که اون نرخ 1.79 نمی دونم تا چه مدتی ثابت باشه. بازم فکر کنم تا آخرش قرار نبود ثابت باشه.

هر چی هم من می گفتم که خب حالا اگه مثلا 5 ساله یا ده ساله حساب کنیم و اینا، چطوری میشه، خیلی اصرار داشت که ممکنه اون زمان نرخ سودها 4 درصد شده باشه و حتی بیشتر و ریسکش زیاده و این حرفا و کلا یه ماشین حساب نمیاورد چهار تا عدد واسه من بزنه و بگه بابا بالاخره چند با تمام این اوصاف.

بعد جالب این بود که با حقوق دریافتی کلمون حساب می کرد و اصرار داشت که این شرایط مناسبه. بهش میگم خب ما قصد نداریم بخش اعظم حقوق یکیمونو بدیم برای وام، چون می خوایم اگر به هر دلیلی برای یه مدیت یکیمون کارشو از دست داد، نمونیم توی خرج خونه مون.

تو این حالت، خانمه به جای اینکه بیاد با اون شرایطی که من میگم و بدون احتساب سود ثابت و با همون سود معمول 5 یا 10 ساله برای من حساب و کتاب کنه، تلاش می کرد که یه بیمه ی دیگه ای که شرکتشون ارائه میداد رو تو پاچه ام کنه که خب نمی دونم بیمه ی فلان و فلان بگیر و این حرفا که اگر مثلا همسرت - دور از جون همسر البته- فوت کرد فلان نشه!!

تازه برای من حساب می کرد که ببین با این وامی که من میگم، شما غیر از خرج زندگی ای که براتون می مونه، ماهی فلان قدر هم براتون می مونه. یعنی اگه بهش اجازه می دادم، برای اونا هم یه چاهی دست و پا می کرد که پولامونو بریزیم توش!

واقعا اصلا از اون خانمه که یه جنس قالب کن واقعی بود اصلا خوشم نیومد، اصلا مشتری مدار نبود، فقط دلش می خواست چیزی که داره رو قالب کنه.

اما خب چیزایی که ازش فهمیدم (و البته یه چیزاییشو از قبل هم می دونستم) این بود که LBS با بانک اشپارکاسه کار می کنه. وام هاش معمولا این طوریه که مثلا شما 500 هزار یورو وام می خواین، همه اش رو LBS بهتون نمی ده، شما قرارداد رو با ال بی اس می بندین، ولی وام مثلا 200 تاش از طریق ال بی اس تامین میشه و 300 تاش از طریق اشپارکاسه و اینا سوداشون با هم فرق داره. حتی ممکنه تا 100 هزار یوروش از طریق KFW تامین بشه که اون باز سودش کمتره.

من خیلی راجع به این KFW سرچ نکردم که بدونم چیه و چرا وام با سود کمتر میده. ولی کاملا به صورت اتفاقی توی یه ویدیوی آلمانی دیدم که طرف دقیقا این وام رو با یه حالتی راجع بهش صحبت کرد که انگاری چیز خوب نیست. نمی دونم چرا. داشت می گفت که از فلان جاها میشه وام گرفت، البته KFW هم هست که ارزون تره ولی خب سوال اینه که چرا ارزون تره؟ بعد دیگه توضیح نداد راجع بهش. ولی لحنش یه طوری بود که انگاری هیچ ارزونی ای بی حکمت نیست. دیگه من نمی دونم، اینو خودتون راجع بهش سرچ کنین.

اینم بگم که شما به LBS می تونین بگین که من همه ی وامو از ال بی اس می خوام، ولی خب اون وقت سودش بیشتر میشه. یعنی اون آپشنی که خانمه به من داد به عنوان بهترین آپشنشون، سه بخش داشت که یکیش KFW بود، یکیش ال بی اس و یکیش هم اشپارکاسه. اما خب در نهایت ما باید یه دونه قرارداد با همین ال بی اس می بستیم. دیگه بقیه اش به صورت داخلی انجام میشد بین خودشون.

آپشنی که خانمه به من داد، سودش در کل، حدود 1.79 بود.

دیگه اینکه خانمه گفت که هر بانکی برای وام دادن به شما، با بانک دیگه فرق می کنه. تصمیم گیرنده ی اصلی همون شخصیه که به شما مشاوره میده. یعنی اگر اون شخص توی اون لحظه تصمیم بگیره - به هر دلیلی- به شما وام با سود 1.70 بده به جای 1.89ی که همیشه میداده ان، دیگه شانس شماست.

حالا این معنیش چیه؟ معنیش اینه که به تعداد شعبه ها و مشاورهایی که توی شعبه ها هستن، گزینه ی مختلف برای وام گرفتن هست. یعنی اگر شما بخواین واقعا وام بگیرین و وام بانک ها رو با هم مقایسه کنین، باید دونه دونه ی شعبه های هر بانک رو برین و ببینین چه آپشنی به شما پیشنهاد می کنن.

یه چیز دیگه هم که خانمه بهم گفت این بود که اگر بخوام از اونا وام بگیرم، اونا خودشون کارشناس می فرستن برای خونه که ببینن خونه اون قدری که من براش وام می خوام می ارزه یا نه و این کار به صورت رایگان انجام میشه.

یه نکته ی دیگه ای هم بهم گفت که قبلش می خوام یه چیزی رو داخل پرانتز بگم.

نمی دونم یادتونه یا نه، ولی وقتی من توی شرکت قبلی بودم، یه بار راجع به خونه خریدن با داگان صحبت کردم. بهم گفت که کسی رو داری که ضامنت بشه برای بانک. گفتم نه. گفت خب این طوری که بهت وام نمیدن. من گفتم ولی دوستای ما گرفته ان، ولی داگان اصرار داشت که بدون ضامن داشتن نمیشه وام خونه گرفت و معمولا آدما مامان و باباهاشون ضامنشون میشن که بتونن وام بگیرن، وگرنه خب آدمایی که باهات نسبتی ندارن که حاضر نمیشن واسه همچین وام های کلانی ضامنت بشن.

حالا برگردیم به همین ال بی اس. خانمه گفت که یه آپشنی که وجود داره اینه که اگر مثلا خانواده ات اینجا هستن، یه خونه ای رو به عنوان ضمانت - نمی دونم کلمه ی درستش چیه واقعا از نظر حقوقی و بانکی و اینا- بیارن مدارکش رو به بانک ارائه کنن و بعد تو می تونی با سود کمتری وام بگیری. یعنی اگر مثلا تو یه وامی می خوای بگیری با سود 1.79، اگر یه خونه ای که حدود 200 هزار یورو قیمتش باشه بیاری به عنوان تضمین، می تونی با حدود 0.79 درصد وام بگیری.

اونجا من حدس زدم که اون چیزی که داگان منظورش بوده این بوده و اون به اشتباه فکر می کرده که اگر این خونه و ضمانتو نداشته باشی، اصلا نمی تونی وام خونه بگیری.

در کل از این مشاوره ی ال بی اس، چیز زیادی نصیبم نشد که بیشتر از این بخوام بهتون بگم.

--

اما بعدتر تو اینترنت که سرچ کردم، فهمیدم که یه سری واسط هایی هستن که میشه ازشون کمک گرفت.

همون طور که گفتم، عملا نمیشه آدم بره با تک تک بانک ها و شعبه ها صحبت کنه. پس باید یه راه حلی براش پیدا کرد.

یه سری شرکت هایی هستن مثل interhyp و drklein که کارشون همین وام دادن و این جور چیزاست. این شرکت ها به دیتابیسی از بیشتر از 400 تا بانک دسترسی دارن. شما شرایطتونو می گین، اونا اطلاعات شما رو وارد سیستمشون می کنن، سرچ می کنن و بهتون میگن که بهترین بانکی که به شما وام میده کدومه و شرایطش چیه.

منم از هر دوی این شرکت ها نوبت آنلاین گرفتم برای مشاوره. مشاوره ها کاملا رایگانه و در نهایت اگر شما وامی گرفتین، اونا یه پولی از بانک می گیرن. یعنی برای شما تمام مراحل رایگانه.

اول با یه مشاور از دکتر کلاین قرار گذاشتم.

یه آقای اصالتا ترک بسیااااار خوش رو و باحوصله و مودب بود که با یه لهجه ی خیلی آلمانی صحبت می کرد.

از قبل بهمون گفته بود که  مونیتورشو باهامون به اشتراک میذاره و شرایط ما رو وارد می کنه و با هم بررسی می کنیم که چه بانکی بهتره.

توی سایت دکتر کلاین، اون اول که می خواستی قرار بذاری، ازت می پرسید که آیا میخوای با شخص خاصی صحبت کنی یا نه. ما که کسی رو نمیشناختیم توی اون شرکت، اسمی ندادیم. اما این آقایی که خودشون برای ما انتخاب کردن، دقیقا متخصص همون شهری بود که خونه ی مورد نظر ما توش بود.

قبل از شروع میتینگ، ما اطلاعات مربوط به خونه و آدرسش و اطلاعات خودمونو داده بودیم.

توی میتینگ با همدیگه همه چیو وارد کردیم، از حقوق ما گرفته تاااا اینکه خونه چند تا پارکینگ داره و چند تا دستشویی داره و ... .

در نهایت، لیست بانک ها اومد و ما دیدیم که ارزون ترین بانکی که وام میداد بهمون، فکر کنم سودش 1.11 یا 1.09 بود. یه چیزی توی این مایه ها بود که خب خیلی با اون 1.79 اون ال بی اسه فرق داشت.

بعد ما در مورد اینکه سودها توی 5 یا 10 سال آینده چطوری می خوان بشن صحبت کردیم. گفت من نمی تونم بگم 10 سال دیگه چطوری میشه، ولی می تونم بهت بگم ده سال قبل چطوری بود. در نهایت نظرش این بود که در ده سال آینده هم سودها در همین حدود خواهد بود و مثلا اونی که الان 1.11 میده، بعدا بده 1.70، ولی دیگه 3 و 4 نمیشه. اما اینم گفت که این یه نظر کاملا شخصیه و نظر تخصصی نیست. صرفا بر حسب تجربه اش، حدسش اینه که این طوری بشه.

این میتینگ هم تموم شد و ما اطلاعات جدیدی نگرفتیم، جز اینکه فهمیدیم اختلاف فاحشیه بین اینکه آدم مستقیم بره بانک یا از طریق این شرکت ها اقدام کنه. چون اون بانکی که این آقا برای ما پیدا کرد، مال یه شهر دیگه بود کلا که فکر کنم 50 کیلومتری با ما فاصله داره حدودا. یعنی مطمئنا اگر ما تمام بانک های شهر خودمون و دو سه تا شهر بغلیمونو رفته بودیم، بازم این آپشنو نمی تونستیم پیدا کنیم. اینه که توصیه می کنم اگر قصد خرید خونه تو آلمان رو دارین، حتما از طریق این شرکت ها اقدام کنین. هم جلو روتون همه چیو محاسبه می کنن براتون و دقیقا بهتون نشون میدن که این یکی بانک وامش مثلا 25 ساله تموم میشه با این سود، این یکی بانک وامش 32 ساله تموم میشه با این سود، هم دقیقا با شرایطی که شما می خواین وام رو تنظیم می کنن. یعنی مثلا فرض کنید ما گفتیم ماهی 2000 یورو می خوایم حداکثر بشه، وامی که برامون پیدا کرد، ماهی 2001 یورو بود قسطش.

یه چیز دیگه هم که این آقاهه به ما گفت این بود که وقتی شما بخواین از بانکی وام بگیرین، اون بانک به صورت رایگان یه کارشناس می فرسته که خونه رو قیمت بزنه. اما اگر بعدا شما نظرتونو عوض کردین و گفتین خب حالا من میرم از یه جای دیگه وام بگیرم، باید پول اون کارشناس رو بدین. یعنی اون کارشناس در صورتی رایگانه که شما وام رو از اونا بگیرین.

اینم از میتینگ این.

چند روز بعدش من یه میتینگ داشتم با Interhyp.

اونجا با یه آقایی صحبت کردم که گفت سه ساله با Interhyp کار می کنه و قبل ترش توی دویچه بانک توی بخش وام دادن کار می کرده.

سایت اینترهوپ، خودش وقتی که توش یوزر درست کنین، یه قسمتی رو براتون میاره که می تونین مشخصاتتون رو بدین و مبلغ ماهانه ی مدنظرتون برای وام رو بگین و اون خودش براتون سرچ کنه و گزینه ها رو بهتون نشون بده. ما خودمون این کارو کردیم قبل از میتینگ.

فکر می کردم وقتی میریم تو میتینگ، طرف کاری بیشتر از این انجام میده، ولی عملا طرف کار بیشتری نکرد.

بنابراین، اگر با این سایت می خواین پیش برین، اول خودتون برین سرچتونو بکنین، بعدا حالا اگر نیاز به مشاوره ای چیزی داشتین، محض احتیاط یه تماسی هم باهاشون بگیرین که مطمئن بشین آپشن ارزون تری وجود نداشته که شما از دست داده باشین.

آپشنی که این آقاهه پیدا کرد، همون بانکی بود که اون آقای دکترکلاین پیدا کرد، ولی یه کمی باز درصدش کمتر بود. ما دیگه چون خونه رو نپسندیده بودیم، من خیلی دقت نکردم و نپرسیدم که چرا امروز کمتر از سه چهار روز پیشه قیمت سودشون یا مثلا شما چه چیزی رو توی مشخصات ما تغییر داده این که الان سود دیگه ای بهمون نشون میده همون بانک. ولی خب حد و حدودش همون بود، مثلا اون یکی 1.09 بود، این یکی 1.05 بود. البته که وقتی پای معامله برسه، همیون 0.04 درصد هم کلیه و آدم باید دقت کنه. اما منظورم اینه که بازم با اختلاف کمتر از اون 1.79 اون ال بی اسیه بود.

یه چیز دیگه که از آقاهه یاد گرفتم این بود که به طور کلی اگر می خواین بدونین شما چقدر می تونین وام بگیرین حداکثر، " دریافتی خالص" تونو ضرب در صد یا حداکثر 110 کنین. (دقت کنین که دارم از خالص دریافتی صحبت می کنم. یعنی حقوق هاتون بعد از تمام کسورات داخل فیش حقوقیتون و بعد از کسر تمام کسورات خارج از فیش حقوقیتون. یعنی اگر مثلا الان وامی دارین که برای ماشین گرفته این یا هر چیز دیگه، اون مبلغ رو هم باید کم کنین از حقوقتون و اگر مثلا بچه دارین و یارانه داره، یارانه ی بچه رو باید اضافه کنین به حقوقتون. اگر حقوقتون در 13 ماه پرداخت میشه، اون تیکه ی اضافه اش ارو سرشکن کنین روی ماه ها و مبلغ ماهانه رو حساب کنین.) یعنی؛ اگر مثلا شما روی هم 10000 یورو خالص دریافتی دارین در ماه، می تونین روی دریافت10000*100 = 1000000 (یک میلیون یورو) وام حساب کنین. می تونین ضرب در 110 هم بکنین ولی اون دیگه واقعا سقفشه و توی شرایط این چنینی یا وقتی که بیشتر وام بخواین، یه کمی باید با بانک ها صحبت کنین و چونه بزنین و در مورد سودش صحبت کنین.

ضمنا آقاهه به من گفت که اگر واقعا خواستی که وام بگیری از این بانک ها، من باز می تونم باهاشون صحبت کنم و ببینیم که میشه چونه زد یا نه. یعنی این طوری نیست که هر چی توی سیستم اومد، دیگه وحی منزل باشه و نشه تغییرش داد.

--

این دیگه تقریبا کل اطلاعاتی بود که تا الان در مورد وام ها گرفته ام.

باز اگه چیزی یاد گرفتم یا چیز تازه ای به ذهنم رسید که از قلم افتاده بود، میام می نویسم.